1. 사건의 개요

이 사건은 1심에서 일부 승소한 사건으로, 패소한 당사자가 항소하여 진행된 사건이다. 원심은 각 콘도 객실의 소유자들이 임의경매 또는 공매를 통해 이 사건 콘도 객실의 소유권을 취득한 경우는 관광진흥법상의 공유자라고 할 수 없다는 이유로 피고회사가 위 객실을 인도할 의무가 있다고 판단하면서도, 나머지 원고들은 이 사건 객실을 피고회사로부터 분양받거나, 최초 공유제회원들로부터 직접 또는 전전 양수한 것으로, 휴양콘도미니엄에 관한 통상의 거래 관행에 비추어 위 원고들은 소유권을 취득 당시 사용․수익권의 제한을 받는 소유권을 양수한다는 점을 인식하고 분양약관 및 시설이용관리규정상 권리․의무를 명시적 또는 묵시적으로 승계하였다고 할 것이어서 관광사업자이자 콘도의 관리․운영자인 피고회사로서는 분양계약에 따라 위 원고들이 소유한 각 콘도객실을 점유․관리할 수 있다고 할 것인바, 이 사건 객실에 대하여 아무런 제한이 없는 소유권을 취득하였음을 전제로 하는 원고들의 인도 청구는 이유 없다고 판결하였습니다.

이에 패소한 각 원고들을 대리한 본 변호인은 항소심에서 다음과 같이 대응하여 콘도관리회사에 전부 승소하여 콘도관리회사로부터 온전하게 객실을 인도받을 수 있게 되었습니다.

2. 본 변호인의 소송대응

가. 공유제회원 계약의 성격

콘도미니엄의 회원은 일반적으로 공유제 회원과 회원제 회원으로 구분됩니다. 공유제 회원은 회원이 콘도미니엄의 소유권, 즉 콘도미니엄의 구분건물에 대한 지분권을 소유하는 것으로, 분양회사는 공유제 회원에게 콘도미니엄을 매각하여 그 지분소유권을 양도함으로써 성립되는 제도임에 반하여, 단순 회원제는 회원이 콘도니미엄의 소유권은 없지만, 시설이용권만을 가지고 있는 것으로 분양회사는 회원제 회원에게 입회금과 같은 반환성 무이자 장기 부채를 근거로 하여 콘도미니엄 시설을 이용할 수 있는 권리를 부여함으로써 성립하게 됩니다.

따라서 공유제회원 계약의 경우 분양회사가 객실을 매각하여 그 객실에 대한 지분소유권을 회원하게 양도하는 것으로 회원은 필연적으로 분양대금을 지급해야하고 대신 객실의 소유권을 취득한 공유제회원은 운영회사(분양회사)가 소유하거나 관리하고 있으나 공유제 회원의 지분이 미치지 아니하는 콘도미니엄의 시설물을 이용할 수 있는 시설물이용계약을 체결한다고 할 것입니다. 따라서 공유제회원 계약은 객실에 대한 매매계약과 시설물에 대한 이용계약이 결합된 혼합계약이라고 할 것입니다.

이상과 같이, 콘도미니엄의 운영사와 체결하는 공유제 회원계약은 그 객실의 소유권을 취득하는 매매계약과 시설이용계약이 결합한 혼합계약으로, 공유제 회원은 그 객실의 소유권을 취득하지만, 지분의 효력이 미치지 않는 콘도미니엄의 시설을 이용하기 위해 객실의 사용․수익이 일부 제한되는 것을 용인한 채 이 사건 콘도미니엄 시설을 운영사로부터 임차하는 것이라고 할 것인바, 시설이용계약은 임대차계약의 법리가 적용된다고 할 것이라는 사정을 입증하였습니다.

나. 시설물 이용계약의 종료

원고들이 매매 등을 통해 소유권을 취득한 그 대상은 이 사건 콘도객실을 포함하여 그 공용부분 및 대지지분권이지 객실의 공유지분권을 취득한 공유제회원의 지위는 아니었다고 할 것이고, 소유권은 물권을 사용․수익․처분할 수 있는 권리로서 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이고 소유권에 내재하는 한계 이외의 제한은 법률에 의해서만 가능하다고 할 것인데, 원고가 취득한 것은 이 사건 콘도 객실의 소유권으로 그 소유권에 객실의 배타적인 사용․수익․처분이 제한되는 내재적인 한계가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 콘도 객실 소유권의 행사를 제한하는 법률의 규정도 없다고 할 것이므로 원고들은 소유권자의 당연한 권리로서 이 사건 콘도를 배타적으로 사용․수익․처분할 수 있다고 할 것입니다. 즉 원고들은 이 사건 콘도 객실에 대한 소유권을 취득할 당시에 각 매도인과 매매계약을 통해 체결하였을 뿐, 이 사건 콘도 객실의 원소유자들이 공유제 회원의 지위에 있다는 사정을 알지 못하였음을 입증하였습니다.

위와 같이 원고들이 이 사건 객실에 대해 매매계약을 통해 취득한 것은 콘도 객실을 포함하여 그 공용부분 및 대지지분권 전체입니다. 따라서 비록 공유지분을 가지지만 그 지분의 처분이 자유로울 뿐, 일반 공물건의 공유자와는 달리 사용권이 상당히 제한되어 객실에 대한 점유와 타지분소유자의 권리가 침해될 성질의 행위는 금지되고, 운영수익권은 배제된 상태, 즉 소유권과 이용권이 혼합된 공유지분의 상호이용구조로서의 권리만 가지는 공유회원권을 취득한 자와는 구별된다고 할 것입니다.

다. 3자간 합의의 부존재

피고회사는 원고들이 이 사건 콘도를 분양받은 자들이 아니라고 할지라도 그 분양받은 자들로부터 전득한 자들로 공유제 회원의 지위를 승계하였다고 주장합니다.

그러나 원고들은 이 사건 콘도 객실을 매매를 통해 취득한 것이지, 그 공유제 회원의 지위를 취득한 것이 아닙니다. 피고회사가 주장하는 관리규약은 피고회사의 내부적 규정에 불과하여 대외적으로 매매를 통해 소유권을 취득한 원고들에게 아무런 효력이 없을 뿐만 아니라, 원고들은 객실 소유권을 취득할 당시 위와 같은 관리규약이 있다는 사정을 인지하지도 못하였다는 사정을 변론하였습니다.

뿐만 아니라 위에서 보는 바와 같이 원 매도인들이 체결한 공유제회원계약은 객실에 대한 매매계약과 피고회사의 시설물에 대한 시설물 이용계약의 성격을 가지고 있는 것인바, 이 사건 객실을 원 소유자로부터 매수하거나 전전 양수받은 원고들은 피고회사와 별도의 시설물이용계약을 체결하여 시설물 사용에 대한 이용 보증금을 지급하고 피고회사의 시설물을 사용해야 할 것입니다. 그러나 피고회사가 스스로 인정하고 있는바와 같이, 이 사건 객실의 소유권을 취득한 원고들은 피고회사와 별도의 시설물 이용계약을 체결하지도 아니하였고, 피고회사에게 시설물이용보증금을 지급하지도 아니한 채 피고회사의 시설물을 사용하고 있지 아니합니다. 그렇다면 각 원고들은 원 매도인으로부터 이 사건 객실을 매매계약을 통해 취득한 후, 피고 회사와 별도의 시설물이용계약을 체결한 사실이 없다고 할 것입니다.

라. 시설물 이용계약의 해지

위에서 보는 바와 같이 이 사건 각 원고들은 이 사건 각 객실의 소유권 취득 당시 사용․수익의 제한을 받은 소유권을 양수한다는 사정을 전혀 인식하지 못하였고, 따라서 분양약관 및 시설이용관리규정상 권리․의무를 명시적 또는 묵시적으로 승계한 사실이 없다고 할 것입니다.

그러나 설령 원심의 판단처럼 각 원고들이 객실에 대한 소유권 행사가 제한받는 원 매도인들의 공유제 회원의 지위를 명시적 또는 묵시적으로 승계하였다고 할지라도, 위에서 보는 바와 같이 공유제 회원 계약은 각 객실의 소유자들이 콘도미니엄 운영회사의 시설물을 사용하기 위해 각 객실의 소유권 행사를 일부 제한하고, 운영회사의 시설물을 임차하는 임대차계약의 성격이 있다고 할 것인바, 이 사건 객실의 소유자인 원고들은 피고회사와 체결한 시설물에 대한 이용계약을 해지하여 소유권 행사에 제한을 받지 아니하는 객실 소유자의 지위를 회복할 수 있다는 사정을 주장하였습니다.

3. 승소 판결

위와 같은 사정을 주장.입증하여 항소심에서는 원고 전부 승소판결을 받았습니다. 즉 상소심 재판부는 원고들이 이 사건 객실의 원소유자들과 피고회사 사이의 체결된 공유제 회원의 지위를 승계한 사실이 없다고 할 것이고, 설령 원심의 판단처럼 그 공유제 회원의 지위를 승계하였다고 하더라도, 소유권의 행사에 제약을 주는 공유제 회원 계약은 피고회사의 시설물에 대한 임대차계약과 같은 것이나, 위에서 보는 바와 같이 원고들과 피고회사간의 시설물이용계약은 해지되었다라고 할 것이고, 따라서 원고들은 위 계약의 해지로 인하여 이 사건 객실의 소유권 행사에 아무런 제한이 없다고 할 것이고, 피고회사는 이 사건 객실에 대해 아무런 권리가 없다는 사정을 인정하여 피고회사가 각 객실의 소유자인 원고들에게 객실을 인도할 의무가 있다고 판단하였습니다.

개인적으로 이 사건 판결은 상당히 의미가 있다고 생각합니다. 최근 콘도의 객실 지분을 취득한 공유제회원과 콘도 운영회사 사이에 분쟁이 많이 발생하고 있는 듯 합니다. 즉 콘도운영회사가 콘도를 제대로 운영하지 못하여 적자가 발생하고 그로인해 공유제회원사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 이러한 공유제회원이 콘도운영회사 사이의 시설물이용계약을 해지하여 온전하게 자신의 객실를 인도받을 수 있는 가능성을 연 판결이라고 생각합니다. 따라서 콘도운영회사가 콘도를 부실하게 운영하는 경우 각 객실소유자들은 시설물이용계약을 해지하여 객실을 회복하고 콘도운영회사를 교체할 수 있는 가능성을 모색할 수 있는 판결이라고 할 것입니다.

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수원지방법원 성남지원 2013가합 85xx 유치권부존재

승소판결 2015. 10. 21. 20:51 Posted by 채희상 변호사

1. 사건의 개요

  이 사건의 경우 금융기관에서 대출금 연체를 이유로 채무자 소유의 부동산에 대해 근저당권에 기한 임의경매를 신청한 하였는데, 위 부동산에 신축된 건물의 건축업자가 공사대금 약 17억 6,000 만원을 피담보채권으로 하여 유치권을 신고하여, 금융기관이 경매기일을 추정하고 유치권 부존재 소송을 진행한 사건으로, 원고를 대리하여 이 사건 소송을 진행하였습니다.

2. 당 변호인의 변론

   가 피담보채권의 변제기 미도래 주장

           이 사건 건물에 대한 공사대금 채권을 피보전채권으로 하는 유치권을 인정받기 위    해서는 위 공사대금채권의 변제기가 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 도래하여야 할 것인데, 피고의 공사대금 채권은  그 약정기한을 정하지 않고 정하였다고 하더라도 건축공사 이후 위 건물이 매도된 이후에 공사대금을 지급하기로 하여 변제기가 도래하지 아니하였음이 자명하고 설령 변제기가 도래하였다고 하더라도 경매개시 기입결정 등기 이후에 도래한 것인바, 피고의 유치권은 성립하지 아니한다고 변론하였습니다.

         나. 점유의 부존재 주장

         원고 금융기관 직원들이 여러차례 현장을 방문한 결과 피고들이 점유한 흔적을 전혀 찾을 수 없었고, 피고가 이 사건 부동산으로 주소를 옮겨놓아 피고들에게 내용증명을 발송하였으나 내용증명 우편물이 그대로 반송되고, 이 사건 부동산을 감정평가한 감정평가사에게 사실조회를 한 결과 그 건물이 위생설비, 난방설비 등이 전혀 갖추어져 있지 아니하여 사람이 거주할 수 없는 여건이고 사람이 거주한 흔적을 찾을 수 없었다고 회신하고, 이 사건 부동산의 현황을 조사하기 위한 집행관도 사람이 거주한 흔적을 찾을 수 없었다고 진술한 사실을  밝혀 피고가 이 사건 부동산을 점유하지 아니한 사정을 입증하였습니다.

         3. 승소판결

          위와 같이 피고가 이 사건 부동산을 점유하지 않은 사실을  입증하여, 피고의 유치권이 존재하지 않는다는 승소판결을 받았습니다. 최근에 경매 사건에 있어 허위의 유치권을 신고하여 의도적으로 경매가를 떨어트리고 저가에 낙찰받으려 하는 이들이 많이 있습니다. 이러한 경우 대부분 공사대금 채권이 허위이거나 점유하지도 않으면서 점유하였다고 허위로 유치권 신고를 하는 경우가 많으므로 이들에 대해 경매입찰방해죄로 형사고소하고 유치권부존재소송을 제기하여 재산권을 보호받도록 해야 할 것입니다. 검찰의 경우도 경매질서를 해하는 허위유치권신고자에 대해 경매입찰방해죄로 기소하는 경우가 많은바, 허위유치권자에 대해 적극적으로 대응해야 할 것입니다.

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사해행위취소소송(대법원에서 승소한 판결)

승소판결 2011. 11. 21. 15:30 Posted by 채희상 변호사

1. 사건 번호

2011다 46647 사해행위취소


2. 사건의 개요

이 사건은 본래 채무자인 수익자가 채권자의 채권회수를 피하기 위해 타인에게게 근저당권을 설정하여 그 근저당권설정계약의 취소를 구하고 원상회복을 구하는 사해행위 소송을 제기하여 1심에서는 승소판결을 받았으나, 피고가 항소한 고등법원에서는 원고가 전득자인 피고들을 상대로 채권자취소권을 행사하여 원상회복 내지 가액반환을 구하기 위해서는 전득자인 피고들에 대한 관계에서 사해행위에 해당하는 채무자와 수익자 사이의 각 근저당권설졍계약의 취소를 청구하여야 함에도 별도로 그 사해행위의 취소를 구하지 아니한 채 가액반환만을 청구하였다는 이유로 원고 패소판결을 내렸다.

이에 원고는 고등법원의 판결에 불복하고 대법원에 상고를 한 사건이다.


3. 사안의 쟁점

가. 원고의 사해행위 취소의 소애는 전득자인 피고들에 대한 관계에 있어 채무자와 수익자의 사해행위 취소를 구하는 청구도 포함되어 있다는 것을 입증

   이에 대하여 원고는 당소 이 사건 소장에서 수익자들 및 전득자들을 모두 공동피고로 하여 사해행위취소 청구의 소를 제기하면서 그 청구취지로 채무자와 수익자들 사이의 사해행위인 이 사건 부동산에 관한 각 근저당권설정계약을 취소하고 이 사건 부동산에 관하여 전득자인 피고들 명의로 경료된 각 근저당권설정등기의 말소등기절차 이행을 구한 사실, 이후 이 사건 부동산에 대한 임의경매절차가 진행되어 매각 및 배당절차가 종료되자, 원고는 청구취지를 변경하여 채무자와 수익자들 사이의 이 사건 부동산의 근저당권설정계약을 취소하고 전득자에게 가액배상을 구한 사실에 비추어 원고이 이 사건 채권자 취소의 소에는 전득자인 피고들에 대한 관계에 있어서 채무자와 수익자 사이의 사해행위를 취소하는 청구도 포함되어 있다고 보는 것이 타당하다고 주장하였고 대법원은 이를 받아 들였다.

나. 처분권주의 및 청구취지 해석에 관한 법리 오해 주장

위와 같이 원고는 당초부터 사해행위 소송에서 전득자인 피고들에 대한 관계에 있어서 채무자와 수익자 사이의 사해행위를 취소하는 청구도 포함되어 있다고 주장 진술하였고, 피고 또한 이부분에 대해 다투지 아니함에도 불구하고 고등법원이 전득자에 대한 관계에서 사해행위의 취소를 구하는 청구가 없다고 단정하는 것은 처분권주의 및 청구취지 해석에 관한 법리오해라고 주장. 진술하였고 대법원은 이를 받아 들여 판단하였다.

4. 결 론

1심에서 승소한 사건이었으나. 고등법원에서 패소판결을 받은 사건을 담당하게 되어 다소 부담이 되는 사건이었다. 대법원 상고심에서 고등법원 판결이 뒤집어질 확률은 약 4%정도 밖에 되지 않기에 대법원에서 승소하기는 어렵기 때문이다. 그러나 고등법원 판결이 분명 잘못된 부분이 보였기 때문에 이를 집중적으로 지적하여 사해행위 소송 당시 전득자인 피고들에게 대한 관계에 있어서도 채무자와 수익자 사이의 사해행위 취소를 구하는 청구도 당초부터 포함되어 있음을 논리적으로 주장 입증하여 대법원 승소판결을 받았다. 승소판결을 다 기쁜 것이지만 대법원 승소판결은 변호사 생활을 하면서 가장 기쁘고 보람찬 일 중에 하나이다. 평생 변호사 생활을 하면서 대법원 승소판결을 받아 보지 못한 변호사들이 있는데 신입 변호사가 대법원 승소판결을 받았다고 하니 능력을 갑자기 펌에서 능력을 크게 인정해 주는 듯 한 느낌을 받을 정도로 의미있는 사건이었다.

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유치권 부존재 확인소송(허위채권신고)

승소판결 2011. 10. 27. 21:08 Posted by 채희상 변호사

1. 사안의 개요

원고는 이 사건 부동산에 관한 근저당권자로 채무자가 채무를 변제하지 아니하여 위 부동산에 임의경매신청을 하였으나, 피고는 이 사건 부동산에 내․외부설비 및 내부 인테리어, 테라스 확장공사, 주차장 도로 포장, 제시 외 건물 건축 등 시설비와 관련한 일체의 공사대금채권이 있다며 약 7000만원 상당의 유치권 신고를 하였다.

2. 사안의 쟁점

가. 공사대금청구권에 기한 유치권 주장인지 여부

이 사건에서 피고는 이 사건 부동산에 공사대금 채권이 있다며 유치권 신고를 하여 피고가 진정한 공사업자인지 입증할 필요가 있었다. 그러나 피고가 유치권권리신고서에 첨부한 견적서의 공급자란과 피고의 상호가 일치하지 아니함을 입증하여 피고가 공사업자가 아니라는 사실을 입증하였다.


나. 피고가 임차인으로서 유익비 상환청구권을 주장하는지 여부

그렇다면 피고가 임차인으로서 유익비에 기한 유치권을 주장하는지가 쟁점이 되나

피고는 이 사건 부동산의 소유자의 남편이라는 점, 임의경매 당시 관련서류에 임차인의 없다고 기재되어 있는 점 등을 입증하여 피고가 임차인도 아니라는 사실도 입증하였다.


다. 피고가 비용을 들여 건물의 가치를 증가시켰는지 여부

피고는 이 사건 건물의 공사와는 전혀 관련 없는 공사비 내역서 즉 이 사건 건물의 상호와 공사내역서의 상호가 일치하지 아니하고, 공급자란을 임의적으로 지워 위조한 사실 등을 입증하여 피고가 비용을 들여 건물의 가치를 증가시키지 아니하였다는 사실을 입증하였다.


3. 결 론

이상과 같이 피고는 공사업자도 아니고, 임차인도 아니면서 경매절차의 지연을 위해 각종 공사견적서를 위조하여 허위의 유치권 신고를 한 사실을 입증하여 승소판결을 받았다. 최근에 경매절차에서 허위의 유치권 신고를 하는 사례가 빈번하므로 경매절차를 진행하는 이는 주의를 기울여야 할 것이다.

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