몇년전에 코미디 프로에서 개그맨이 쓰리랑카에서 온 블랑카라는 외국인 노동자 연기를 하여 인기를 얻은 경우가 있었다.

개그맨은 마치 그가 쓰리랑카에서 온 외국인 노동자인것처럼 연기하며 외국인 노동자들에 대한 사회적 편견을 풍자하여 시청자들에게 많은 사랑을 받았다. 이미 우리사회는 많은 이주 노동자들이 각종 산업현장에서 일하고 있다. 이제 그들은 어느덧 우리사회의 한 구성원이 되어버렸다. 

 이러한 외국인 노동자들은 대부분 적은 보증금을 내거나 월세 등의 임대차 계약을 통해 공장주변에 거주한다. 그렇다면 한국국적이 아닌 이주 노동자들도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까?

 주택임대차보호법이 제정되기 전까지 사회적 약자인 세입자들은 많은 어려움에 처했다. 그러나 주택임대차보호법은 사회적 약자인 세입자들을 획기적으로 보호해준 법이다. 단순한 채권자에 불과한 세입자들에게 주민등록과 주택을 인도받아 점유하면 거의 물권과 같은 대항력을 인정해주기 때문이다. 전세권 등기 등이 없이 단순한 주민등록과 인도만을 요건으로 하여 물권과 같은 대항력을 인정해준다는 것은 이전의 법에서는 찾아볼 수 없는 획기적 법률임이 분명하다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택이 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

위와 같이 주택임대차보호법은 대항력을 규정하고 있다.그러나 외국인은  대한민국 국적이 없기 때문에 전입신고하기가 용이하지 않다. 따라서 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지가 문제된다.

 하지만 출입국관리법제88조의2 제2항은 다음과 같이 규정하고 있다.

출입국관리법 제88조의2 제2항 이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다

즉 외국인의 경우 출입국관리법에 의한 외국인등록 및 체류지변경신고가 있으면 주민등록과 전입신고를 한 것으로 본다는 규정이다. 따라서 외국인의 경우도 주택을 임차한 후 그주택의 주소로 외국인 등록이나 체류지 변경신고를 하면 주택임대차보호법의 보호가 가능하다.

외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한 체류지변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록을 마쳤다고 보아야 한다.(서울지법 93.12.16. 선고 93가합73367)

비록 하급심 판례지만 판례도 존재한다. 따라서 쓰리랑카에서 온 이주노동자인 블랑카도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 
 김말숙은 어릴적부터 고생을 하며 모은 돈으로 지방의 중소도시에 작은 다방을 개업했다.
 찾아오는 손님에게 친절하게 대하여 다방의 매출은 어느정도 안정권에 들어섰다. 김말숙은 그녀가 모은 모든 돈을 다방에 투자하였기 때문에 별도의 주거공간을 마련하지 못하고 다방에 딸린 작은 방에서 숙식을 해결하였다.

 김말숙은 열심히 다방영업을 하며 돈을 모아 고향에 조그마한 땅이라도 매입해 고향에 정착할 꿈에 부풀어 있었다. 그렇게 열심히 다방영업을 하던 중 갑자기 낯선 사람이 찾아와 다방의 소유주가 바뀌었다며 다방을 언제까지 비워달라고 통보를 해왔다. 김말숙에게는 청천벽력이었다.

 김말숙은 사정을 이야기하며 다방영업을 계속하게 해달라고 사정을 했지만 건물주는 그럴 수 없다고 이야기했고 이에 김말숙은 건물주에게 보증금을 줄때까지 건물을 비울 수 없다고 주장하였다. 

 이런 경우 김말숙은 과연 주택임대차법의 적용을 받을 수 있을까?
주택임대차보호법은 사회적 약자인 주택임차인을 보호하기 위해 만든 법이다. 건물의 점유와 주민등록이 되는 등 일정한 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 주택임차인은 물권자에 준하는 대항력을 갖추게 해주워 주택임차인을 강하게 보호해주고 있었다.

이사례에서도 김말숙이 주택임대차보호법상의 보호대상이 되는 경우라면 일정한 대항요건을 갖추어 신건물의 소유자에게 대항력, 임대차계약의 임대인의 지위승계 등을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법상의 적용범위는 주거용 건물로 한정된다.

주택임대차보호법제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

주택임대차보호법제2조(적용범위) 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한  같다.

이와 같이 주택임대차보호법은 그 적용대상을 주거용 건물로 한정하고 있다. 그러나 제2조에서 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법이 적용되도록 하고있다.

위와 같은 사례와 같이 서민들은 다방, 미용실, 그외에 작은 점포 등을 운영하며 그 점포에서 숙식을 해결하는 경우가 많은데 이러한 겸용주택이 주택임대차보호법의 적용을 받는지가 특히 문제된다.

이에 대하여 대표적인 판례가 있다.

판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

[2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.

(1) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고,  위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다.

(출처 : 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결【배당이의】 [공1996.5.1.(9),1253])


위 판례는 앞의 김말숙의 경우와 마찬가지로 방2개와 주방에 딸린 다방으로 다방주인이 다방에 숙식하며 다방영업을 한 경우이다. 그러나 판례는 피고가 다방의 방을 주거용으로 사용한다고 하더라도 이는 다방영업의 부수적인 것에 지나지 않아 주된 용도가 주거라고 볼 수 없어 주택임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였다.

그 구체적인 근거는 계약을 체결할 당시 그 용도에 다방이라고 명시된 점, 다방영업장의 면적이 21평, 주방이 3평임에 비해 주거로 사용되는 방의 면적이 각 2 내지 3평에 불과한점, 피고가 일정시간 후 별도의 주택에 거주한 점 등이다.

위와 같이 판례는 겸용주택의 경우에 그것이 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부는 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 판단한다.

결국 김말숙의 경우도 그 주된 용도가 다방이고 주거는 부수적인 것에 지나지 않기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다고 할것이다. 그러나 상가건물임대차보호법과의 관계에서 임차건물의 일부가 주거용으로 일부가 영업용으로 사용되는 위와 같은 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수는 있다.

 또 주거용 건물인지 여부를 판단하는 기준시점은 원칙적으로 임대차계약의 체결시이다. 따라서 비주거용 건물을 임차하여 임차인의 임의로 주거용으로 개조하여 사용한다거나 비주거용 건물에 임의로 주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 경우에는 주거용 건물이라고 할 수 없어 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다.

우리의 안타까운 김말숙씨는 결국 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없지만 일정한 경우 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 여지는 남아있다.