채희상 변호사의 JUSTITA 법률상담 010 3159 5265

안녕하세요. 올바른 변호사 법무법인 대운의 채희상 변호사입니다. 이번에는 제가 진행한 사건 중 등기명의인 표시 경정 신청에 대해 알아보겠습니다.

어느날 연세가 지긋한 분께서 저희 사무실에 찾아오셔서 등기부 등본을 내밀며 자신이 땅이 있는데, 등기가 잘못되어서 팔지도 못하고 난처하다고 하셨습니다. 등기가 잘 못되었다? 저는 약간 이해가 되지 않아서 고개를 갸웃거리며 어르신의 사연을 들었지요.

어르신의 할아버님이 성남 지역에 꽤 많은 땅을 보유하고 있으셨던 모양입니다. 그런데 자녀들이 장성하니까 자녀들에게 땅을 나누어 주셨지요. 그런데 어르신의 아버님이 일찍 돌아가셔서 아버님에게 돌아갈 땅을 어르신이 등기를 받았는데, 작은아버님이 대신 등기를 신청하는 과정에서 어르신의 본명이 아닌 어릴적 아명으로 등기 신청을 해버린 겁니다. 예전에는 본명과 아명이 따로 있는 경우가 꽤 있었지요.

등기가 되고도 별 관심을 기울이지 않고 있었는데, 주변지역이 개발되면서니 땅 값이 엄청 올랐습니다.. 그래서 이제 처분해서 남은 여생을 편하게 살려고 했는데, 어르신이 등기 명의인이 아니라는 이유로 팔 수가 없는 겁니다. 여간 난처한 일이 아니지요.

그래서 어르신께서 저희 사무실을 찾아온 것입니다. 어르신의 딱한 사연을 듣고 어떻게 하던 돕고 싶었습니다. 그러나 다소 어려운 사건인 것은 분명합니다. 타 법률 사무소나 로펌에서는 국가를 상대로 자신이 소유권자라는 확인의 소를 구하여야 한다는 얘기도 들으셨던 모양인데, 이는 전혀 잘못된 접근입니다. 국가가 이 사건 땅을 국가 소유의 땅이라 주장하고 있는 것도 아니니 확인의 이익이 있을 리가 없지요. 방법은 단한가지라고 생각했습니다.

그것은 등기명의인표시 경정 신청입니다. 등기명의의 표기 경정이란 등기부에 기재되어 있는 등기명의인의 성명, 등이 착오 또는 오기로 잘못 기재된 경우 동일성의 변함없이 이를 정정하는 것을 말합니다.

따라서 등기명의인 표시경정을 신청한 자와 그 명의인 사이에 동일성이 인정되는 경우에만 표시경정이 가능하지요. 그런데 어르신의 경우 등기부상의 주민번호와 일치하지 않는 등 불리한 사정이 있습니다. 등기관에게 등기명의인 표시경정 신청을 하면 아마도 등기관은 형식적으로 판단해 거의 100% 그 신청을 각하할 가능성이 높을 겁니다.

하지만, 저는 법원의 판단을 받으면 다를 수 있다고 생각했습니다. 등기명의인 경정등기에 있어 등기명의인의 동일성은 표시 상호간의 외관상의 유사성은 문제되지 않고 인격의 동일성이 문제된다고 할 것인바, 등기명의인과 그 신청인이 외관상 유사성이 인정되지 않는다고 하더라도 인격의 동일성이 인정되는 경우에는 그 경정등기가 이루어져야 합니다.

따라서 저는 법원의 판단에 승부를 걸어보기로 했습니다. 하지만 법원의 판단을 받기 위해서는 먼저 등기관에게 경정 신청을 하고 등기관이 각하나 기각 처분을 한 후에야 법원을 상대로 그 등기관의 처분에 대해 이의 신청을 할 수 있기에 우선 등기관에게 경정 신청을 하였지요.

물론 예상대로 등기관은 동일성이 인정되지 않는다는 이유로 곧바로 각하처분을 하였고, 저는 곧바로 등기관의 처분에 대해 이의 신청을 했습니다. 사건은 제가 의도한대로 법원의 판단을 받게 되었지요.

이제부터가 시작입니다. 우리는 등기 명의인과 당사자가 인격적 동일성이 있다는 점에 대해 법원을 설득해야 했습니다. 어떻게 법원을 설득했을까요?

우선 신청인의 등록기준지가 이 사건 부동산 명의인의 주소와 일치한다는 사정을 밝혀냈습니다.

뿐만 아니라 당시 주변 지역에 오래 살던 주민들이 이 사건 부동산이 신청인 소유가 맞고 등기명인으로 기재된 이름은 신청인의 어릴적 아명이라고 진술한 다수의 동일인 보증서를 제출했습니다.

다음으로 등기부에 기재된 등기명의인의 주민등록번호와 신청인의 주민번호는 끝자리 하나만 다른데, 관할 관청의 조회를 통해 등기부에 기재된 주민번호가 존재하지 않는 주민번호라는 사실을 밝혀냈습니다. 당시에는 수기로 등기신청을 했었을 것인데 신청과정이나 기재과정에서 잘못 기재하였을 가능성이 높았던 것이죠.

또한 신청인이 상당기간 동안 이 사건 부동산에 대해 재산세를 납부해오는 등 소유권을 행사했다는 사실도 밝혀냈지요.

결국 법원은 등기명의인과 신청인 사이에 인격적 동일성이 인정된다며 우리의 손을 들어주었습니다. 판결이 나는데 까지 꽤 오랜 시간이 걸려 어르신의 애간장이 탔었는데, 그래도 우리의 논리를 인정해 그 등기 명의인이 어르신 명의로 변경이 되어 어르신은 땅을 처분할 수 있게 되었고, 직접 찾아와 무척 고마워 하셨습니다.

안녕하세요. 올바른 변호사 법무법인 대운의 채희상 변호사입니다.

이번에는 제가 진행했던 소송중 지역주택 조합을 상대로 한 조합원지위 확인 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 사건에 대해 말씀드리겠습니다.

일반적으로 지역 주택 조합 사업은 사업에 필요한 토지를 확보하지 않고 조합원이 낸 분담금을 통해 토지를 확보하고 사업을 진행하기에 중도에 좌초되기 쉬운 사업이라 할 것입니다. 실제로 상당수 많은 지역주택조합이 설립되어 사업을 시작하지만 대부분 사업이 중도에 중단되어 많은 조합원들은 분담금만 날리며 큰 손해를 보는 경우가 많습니다.

그런데 이 사건은 송도에 설립된 지역주택조합으로 다행히 사업이 순조롭게 진행되어 아파트가 준공까지 되어 조합원인 의뢰인은 마지막 잔금만 내면 아파트를 분양 받을 수 있었습니다.

평생의 꿈이 자신의 집한채를 갖는 것이었기에 의뢰인은 마지막 잔금을 지급하려 했는데, 느닷없이 인천시경제자유구역청에서 의뢰인이 세대주 자격을 상실해 조합원 자격을 갖추지 못했다는 부적격 통보를 하였고 이후 지역주택조합은 위 부적격 통보를 근거로 하여 원고가 세대주 자격을 상실하여 조합규약에 따라 조합원 자격이 자동 상실되고, 조합가입 계약서에 의해 조합가입계약도 자동 해지된다는 통보를 하였습니다.

의뢰인은 졸지에 평생의 꿈이었던 내집마련의 꿈이 날아가 버렸기에 망연자실한 상황에서 저를 찾아왔습니다.

의뢰인으로서는 청천벽력과 같은 일이기에 저는 의뢰인이 아파트를 분양받을 수 있도록 돕고 싶었습니다.

이에 우선 지역주택조합이 의뢰인이 분양받은 아파트를 조합원 지위 상실을 원인으로 하여 타인하게 분양할 수 있기에 우선 분양금지가처분 신청을 하여 가처분 결정을 받아낸 뒤, 지역주택 조합을 상대로 조합원 지위확인 소송을 제기하였습니다.

당시 상당수 로펌들이 인천시경제자유구역청에서 의뢰인이 세대주 자격을 상실해 조합원 자격을 갖추지 못했다는 부적격 통보를 했으므로 이를 행정처분으로 보고 인천경제자유구역청을 상대로 그 처분의 취소를 구하는 행정소송과 집행정지 신청을 하였습니다.

그러나 이는 행정처분의 법리를 제대로 이해하지 못한 올바른 소송이 아닙니다. 즉 인천경제자유구역청은 「주택법 시행규칙」 제8조 제3항에 따른 조합원 자격 검토를 진행한 것에 불과하며, 이러한 통보는 이 사건 조합이 피청구인에게 조합원 자격 확인을 요청한 사안에 대하여 주택법령에 따른 조합원 자격에 해당하는지를 확인하고 이에 대한 사실 확인 통보를 한 것이므로 단순한 사실의 통지에 해당할 뿐 청구인의 권리의무에 직접 영향을 미치는 행정심판법에 따른 “처분”에 해당한다고 볼 수 없습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 행정처분의 개념을 잘못이해하고 상당수 조합원들이 행정소송을 제기한 것이지요. 결국 행정소송은 모두 처분성이 인정되지 않는다는 이유로 각하되었습니다. 쓸데없이 시간과 돈을 낭비한 꼴이지요.

아무튼 저는 인천경제자유구역청의 통고행위가 처분에 해당하지 않기에 당연히 지역주택 조합을 상대로 조합원지위확인을 구하는 민사소송을 제기여 재판을 진행했습니다.

한편 이 사건 소송에서 피고측은 우선 구 주택법 시행령 제38조 제2항은 “주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학· 결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 의한 조합원자격이 있는 것으로 본다.”고 규정하고 있고 피고 조합규약 제9조 제1항 제1호 단서에도 위와 같은 취지의 규정을 두고 있는바 조합원이 질병 등의 사유로 세대주 자격을 일시 상실한 경우 시장 등에게 예외규정상의 조합원자격 인정 신청을 하고 시장등이 이를 거부하는 경우 거부처분에 대해 행정소송을 해야 한다는 주장을 하였습니다.

그러나 위 시행령 규정 등에 규정된 ‘시장 등의 인정’ 절차는 위 규정 등의 취지를 실현하기 위한 1차적인 판단 권한을 부여한 것일뿐, 시장 등에게 특별히 조합원 자격 유무를 결정할 권한까지 부여한 것으로 볼 수 없기 조합원이 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 것인지 여부에 관한 종국적인 판단은 법원에서 이루어져야 하는 것으로 피고의 주장이 올바른 법리 주장이 아니라는 것을 적극 변론하였고, 법원은 그러한 저의 주장을 수용해 세대주 자격을 일시적으로 상실한 것인지 여부에 대한 종국적 판단은 법원에 있다는 판결을 하였습니다.

이 사건의 다음 쟁점은 다음과 같습니다. 원칙적으로 지역주택조합원이 세대주 자격을 상실하면 주택법, 조합규약 등에 의해 조합원의 지위를 상실합니다. 그러나 예외적으로 앞에서 보는 바와 같이, 구 주택법 시행령 제38조 제2항은 “주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학· 결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 의한 조합원자격이 있는 것으로 본다.”고 규정에 의해 조합원의 자격을 상실하지 않습니다.

즉 의뢰인이 위 예외 규정의 예외사유에 해당하는지가 쟁점입니다.

구 주택법 시행령에서 말하는 “부득이한 사유”의 존재나 “일시적으로 상실한 경우”에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는, 구 주택법 시행령이 지역주택조합의 조합원 자격 요건으로 ‘세대주 지위’를 요구하는 취지, 세대주 지위를 계속 유지하게 할 현실적인 필요성의 정도, 장기간 세대주 지위를 유지하는데 따르는 제한이나 부담의 크기, 위 조항이 구 주택법 시행령에 신설되게 된 이유 등 제반사정을 종합적으로 고려해야 합니다.

의뢰인의 경우 세대주의 지위를 유지하며 지내고 었으나 급작스럽게 암이 발병하려 수술을 받고 고용량의 방사성 치료를 지속적으로 받아 았습니다. 그럼에도 내집 마련의 꿈을 포기할 수 없어 세대주 지위를 유지하며 힘겹게 치료를 받고 있었지요.

그러나 이후 암이 전이되어 몸이 급격히 쇠약해져 집에서 혼자 살 수 없는 지경이었습니다. 이에 의뢰인은 부모님의 보살핌을 받기로 하고 부모님의 집으로 들어갔는데, 아파트 조합원의 지위를 상실할까봐 부모님의 집에 들어갈 당시 주민센터에 세대주를 분리하여 전입신고가 가능한지를 문의하는 등 조합원의 지위를 유지하기 위해 최선의 노력을 하였습니다.

의뢰인이 부모님 집으로 옮길 당시 암의 전의로 의뢰인은 체중이 급격히 감소하는 등 몸이 쇠약하여 홀로 치료를 받을 수 없는 상황으로, 의뢰인은 부모님의 집에 들어갈 수 밖에 없는 상황이었습니다.

이후 부모님 집에서 부모님의 보살핌을 받으며 지속적인 치료를 받았고, 다행히 상태가 호전되어 다시 부모님 집을 나와 세대주 자격을 취득하였습니다.

저는 이러한 사정을 입증할 진료기록지, 관련 당사자의 진술 등 증거를 제출하여 적극 변론하였고 결국 법원은 이러한 주장을 받아들여 의뢰인은 질병 치료를 위해 일시적으로 상실한 것으로 구주택법 시행령 제38조 제2항의 예외사유로 조합원의 지위를 유지한다며 원고 전부 승소 판결을 내렸습니다.

위와 같은 완벽한 판결에도 지역주택조합은 항소와 상고까지 하였으나 각 법원은 위와 같은 원심의 판단을 그대로 받아 들여 항소의 상고를 기각하였고, 의뢰인은 내집 마련의 꿈을 이룩할 수 있었습니다.

암투병 중이던 의뢰인은 다행히 건강히 회복되어 아파트에 입주할 수 있었습니다. 기뻐하는 의뢰인의 모습이 아직도 눈에 선합니다. 의뢰인의 내집마련의 꿈을 이루는데 조금이나마 도움을 준 것 같아 보람이 있는 사건이었습니다.