1. 사건의 개요

농협이 채무자의 연체를 이유로 부동산에 경매신청을 하자, 2명의 각 임차인이 각 임대보증금 2,000만원으로 하여 임대차계약을 체결한 이후, 위 임대보증금에 대해 권리신고를 하였다. 그러나 여러 정황에 비추어 위 각 임차인들이 가장 임차인일 가능성이 농후하여 배당이의의 소를 제기한 사건이다.

2. 본 변호인의 대응

가. 임대보증금 지급사실에 대한 소명 부족

피고들은 이 사건 임대차계약과 관련하여 일부 임대보증금은 계좌이체하고 나머지는 현금으로 지급하였다고 주장하나, 나머지 보증금을 현금으로 지급한 내역이 전혀 없는바, 피고들이 지급하였다고 주장하는 임대보증금이 지급되지 아니하였을 가능성이 높은 사실을 입증하였다.

나. 관리사무소의 사실조회 회신

  이 사건 부동산은 아파트로 이 사건 부동산에 입주한 자는 그 입주민 카드를 관리사무실에 제출하여, 관리사무실로부터 관리를 받아야 할 것인바, 권리사무실에 사실조회를 한 결과 위 각 임차인이 임주민 카드 등을 작성한 사실이 없고, 위 각 임차인이 거주한 흔적을 찾을 수 없다는 것을 입증하였다.

   다. 감정평가서 및 현황보고서

       이 사건 부동산에 대해 경매개시결정이 있어, 감정평가사는 2013. 12. 3.부터 같은 달. 4     까지 이 사건 부동산을 방문하여 조사를 하였으나 이 사건 부동산에 거주하고 있는 자를 전혀 확인하지 못하였고. 나아가 집행관도 2013. 12. 4. 이 사건 부동산을 방문하였으나, 폐문부재로 인해 그 거주자를 전혀 확인하지 못하였다는 사실을 입증하였다.

   라. 각 유치권 신고

    이 사건 부동산은 여러명의 유치권자가 유치권 신고를 하고 그 중 일부는 이 사건 부동산을  점유하고 있는 것이 확인 되었는바, 각 유치권자가 점유하고 있는 아파트를 임차하여 살고 있다는 것이 불가능하다는 사정을 주장.입증하였다.뿐만 아니라 이 사건 경매 절차에서 권리신고를 피고들이 한 것이 아니라 유치권자가 대리인으로 신고한 사실을 밝혀 내어, 피고들이 채권을 우선 변제받기 위해 허위로 임차권 신고를 하였다는 사실을 입증하였다.

    마. 관리비의 미납

    피고들이 이 사건 부동산을 임차하였다면 관리비를 납부하여야 할 것인데, 관리사무실의 조회 결과 피고들이 관리비를 납부한 사실이 없다는 사실을 입증하였다.

   3.승소 판결

    위와 같은 사실을 주장.입증하여 결국 피고들이 가장 임차인이라는 사정을 밝혀내어 승소판결을 받았다. 최근 경매 사건에서 임차인의 소액 보증금이 우선변제권이 있다는 사정을 이용하여 허위의 임차권 신고를 하여 우선 배당받으려는 행태가 많이 포착이 되고 있다. 따라서 경매신청에서 채권자는 경매기입등기 무렵 급하게 임대차계약을 체결하여 전입신고를 하거나, 임대차계약서가 공인중개사 없이 작성되는 등 가장 임차인으로 보이는 경우 배당이의의 소 등을 통해 채권을 적절히 회수할 수 있는 방법을 모색할 필요가 있어 보인다.

  상담 전화 : 010 3146 9735,  채희상 변호사, 법률사무소 진실