서울고등법원(춘천) 2014나 1XX 건물명도 등(항소심승소판결)

1. 사건의 개요

이 사건은 1심에서 일부 승소한 사건으로, 패소한 당사자가 항소하여 진행된 사건이다. 원심은 각 콘도 객실의 소유자들이 임의경매 또는 공매를 통해 이 사건 콘도 객실의 소유권을 취득한 경우는 관광진흥법상의 공유자라고 할 수 없다는 이유로 피고회사가 위 객실을 인도할 의무가 있다고 판단하면서도, 나머지 원고들은 이 사건 객실을 피고회사로부터 분양받거나, 최초 공유제회원들로부터 직접 또는 전전 양수한 것으로, 휴양콘도미니엄에 관한 통상의 거래 관행에 비추어 위 원고들은 소유권을 취득 당시 사용․수익권의 제한을 받는 소유권을 양수한다는 점을 인식하고 분양약관 및 시설이용관리규정상 권리․의무를 명시적 또는 묵시적으로 승계하였다고 할 것이어서 관광사업자이자 콘도의 관리․운영자인 피고회사로서는 분양계약에 따라 위 원고들이 소유한 각 콘도객실을 점유․관리할 수 있다고 할 것인바, 이 사건 객실에 대하여 아무런 제한이 없는 소유권을 취득하였음을 전제로 하는 원고들의 인도 청구는 이유 없다고 판결하였습니다.

이에 패소한 각 원고들을 대리한 본 변호인은 항소심에서 다음과 같이 대응하여 콘도관리회사에 전부 승소하여 콘도관리회사로부터 온전하게 객실을 인도받을 수 있게 되었습니다.

2. 본 변호인의 소송대응

가. 공유제회원 계약의 성격

콘도미니엄의 회원은 일반적으로 공유제 회원과 회원제 회원으로 구분됩니다. 공유제 회원은 회원이 콘도미니엄의 소유권, 즉 콘도미니엄의 구분건물에 대한 지분권을 소유하는 것으로, 분양회사는 공유제 회원에게 콘도미니엄을 매각하여 그 지분소유권을 양도함으로써 성립되는 제도임에 반하여, 단순 회원제는 회원이 콘도니미엄의 소유권은 없지만, 시설이용권만을 가지고 있는 것으로 분양회사는 회원제 회원에게 입회금과 같은 반환성 무이자 장기 부채를 근거로 하여 콘도미니엄 시설을 이용할 수 있는 권리를 부여함으로써 성립하게 됩니다.

따라서 공유제회원 계약의 경우 분양회사가 객실을 매각하여 그 객실에 대한 지분소유권을 회원하게 양도하는 것으로 회원은 필연적으로 분양대금을 지급해야하고 대신 객실의 소유권을 취득한 공유제회원은 운영회사(분양회사)가 소유하거나 관리하고 있으나 공유제 회원의 지분이 미치지 아니하는 콘도미니엄의 시설물을 이용할 수 있는 시설물이용계약을 체결한다고 할 것입니다. 따라서 공유제회원 계약은 객실에 대한 매매계약과 시설물에 대한 이용계약이 결합된 혼합계약이라고 할 것입니다.

이상과 같이, 콘도미니엄의 운영사와 체결하는 공유제 회원계약은 그 객실의 소유권을 취득하는 매매계약과 시설이용계약이 결합한 혼합계약으로, 공유제 회원은 그 객실의 소유권을 취득하지만, 지분의 효력이 미치지 않는 콘도미니엄의 시설을 이용하기 위해 객실의 사용․수익이 일부 제한되는 것을 용인한 채 이 사건 콘도미니엄 시설을 운영사로부터 임차하는 것이라고 할 것인바, 시설이용계약은 임대차계약의 법리가 적용된다고 할 것이라는 사정을 입증하였습니다.

나. 시설물 이용계약의 종료

원고들이 매매 등을 통해 소유권을 취득한 그 대상은 이 사건 콘도객실을 포함하여 그 공용부분 및 대지지분권이지 객실의 공유지분권을 취득한 공유제회원의 지위는 아니었다고 할 것이고, 소유권은 물권을 사용․수익․처분할 수 있는 권리로서 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이고 소유권에 내재하는 한계 이외의 제한은 법률에 의해서만 가능하다고 할 것인데, 원고가 취득한 것은 이 사건 콘도 객실의 소유권으로 그 소유권에 객실의 배타적인 사용․수익․처분이 제한되는 내재적인 한계가 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 콘도 객실 소유권의 행사를 제한하는 법률의 규정도 없다고 할 것이므로 원고들은 소유권자의 당연한 권리로서 이 사건 콘도를 배타적으로 사용․수익․처분할 수 있다고 할 것입니다. 즉 원고들은 이 사건 콘도 객실에 대한 소유권을 취득할 당시에 각 매도인과 매매계약을 통해 체결하였을 뿐, 이 사건 콘도 객실의 원소유자들이 공유제 회원의 지위에 있다는 사정을 알지 못하였음을 입증하였습니다.

위와 같이 원고들이 이 사건 객실에 대해 매매계약을 통해 취득한 것은 콘도 객실을 포함하여 그 공용부분 및 대지지분권 전체입니다. 따라서 비록 공유지분을 가지지만 그 지분의 처분이 자유로울 뿐, 일반 공물건의 공유자와는 달리 사용권이 상당히 제한되어 객실에 대한 점유와 타지분소유자의 권리가 침해될 성질의 행위는 금지되고, 운영수익권은 배제된 상태, 즉 소유권과 이용권이 혼합된 공유지분의 상호이용구조로서의 권리만 가지는 공유회원권을 취득한 자와는 구별된다고 할 것입니다.

다. 3자간 합의의 부존재

피고회사는 원고들이 이 사건 콘도를 분양받은 자들이 아니라고 할지라도 그 분양받은 자들로부터 전득한 자들로 공유제 회원의 지위를 승계하였다고 주장합니다.

그러나 원고들은 이 사건 콘도 객실을 매매를 통해 취득한 것이지, 그 공유제 회원의 지위를 취득한 것이 아닙니다. 피고회사가 주장하는 관리규약은 피고회사의 내부적 규정에 불과하여 대외적으로 매매를 통해 소유권을 취득한 원고들에게 아무런 효력이 없을 뿐만 아니라, 원고들은 객실 소유권을 취득할 당시 위와 같은 관리규약이 있다는 사정을 인지하지도 못하였다는 사정을 변론하였습니다.

뿐만 아니라 위에서 보는 바와 같이 원 매도인들이 체결한 공유제회원계약은 객실에 대한 매매계약과 피고회사의 시설물에 대한 시설물 이용계약의 성격을 가지고 있는 것인바, 이 사건 객실을 원 소유자로부터 매수하거나 전전 양수받은 원고들은 피고회사와 별도의 시설물이용계약을 체결하여 시설물 사용에 대한 이용 보증금을 지급하고 피고회사의 시설물을 사용해야 할 것입니다. 그러나 피고회사가 스스로 인정하고 있는바와 같이, 이 사건 객실의 소유권을 취득한 원고들은 피고회사와 별도의 시설물 이용계약을 체결하지도 아니하였고, 피고회사에게 시설물이용보증금을 지급하지도 아니한 채 피고회사의 시설물을 사용하고 있지 아니합니다. 그렇다면 각 원고들은 원 매도인으로부터 이 사건 객실을 매매계약을 통해 취득한 후, 피고 회사와 별도의 시설물이용계약을 체결한 사실이 없다고 할 것입니다.

라. 시설물 이용계약의 해지

위에서 보는 바와 같이 이 사건 각 원고들은 이 사건 각 객실의 소유권 취득 당시 사용․수익의 제한을 받은 소유권을 양수한다는 사정을 전혀 인식하지 못하였고, 따라서 분양약관 및 시설이용관리규정상 권리․의무를 명시적 또는 묵시적으로 승계한 사실이 없다고 할 것입니다.

그러나 설령 원심의 판단처럼 각 원고들이 객실에 대한 소유권 행사가 제한받는 원 매도인들의 공유제 회원의 지위를 명시적 또는 묵시적으로 승계하였다고 할지라도, 위에서 보는 바와 같이 공유제 회원 계약은 각 객실의 소유자들이 콘도미니엄 운영회사의 시설물을 사용하기 위해 각 객실의 소유권 행사를 일부 제한하고, 운영회사의 시설물을 임차하는 임대차계약의 성격이 있다고 할 것인바, 이 사건 객실의 소유자인 원고들은 피고회사와 체결한 시설물에 대한 이용계약을 해지하여 소유권 행사에 제한을 받지 아니하는 객실 소유자의 지위를 회복할 수 있다는 사정을 주장하였습니다.

3. 승소 판결

위와 같은 사정을 주장.입증하여 항소심에서는 원고 전부 승소판결을 받았습니다. 즉 상소심 재판부는 원고들이 이 사건 객실의 원소유자들과 피고회사 사이의 체결된 공유제 회원의 지위를 승계한 사실이 없다고 할 것이고, 설령 원심의 판단처럼 그 공유제 회원의 지위를 승계하였다고 하더라도, 소유권의 행사에 제약을 주는 공유제 회원 계약은 피고회사의 시설물에 대한 임대차계약과 같은 것이나, 위에서 보는 바와 같이 원고들과 피고회사간의 시설물이용계약은 해지되었다라고 할 것이고, 따라서 원고들은 위 계약의 해지로 인하여 이 사건 객실의 소유권 행사에 아무런 제한이 없다고 할 것이고, 피고회사는 이 사건 객실에 대해 아무런 권리가 없다는 사정을 인정하여 피고회사가 각 객실의 소유자인 원고들에게 객실을 인도할 의무가 있다고 판단하였습니다.

개인적으로 이 사건 판결은 상당히 의미가 있다고 생각합니다. 최근 콘도의 객실 지분을 취득한 공유제회원과 콘도 운영회사 사이에 분쟁이 많이 발생하고 있는 듯 합니다. 즉 콘도운영회사가 콘도를 제대로 운영하지 못하여 적자가 발생하고 그로인해 공유제회원사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많은데, 이러한 공유제회원이 콘도운영회사 사이의 시설물이용계약을 해지하여 온전하게 자신의 객실를 인도받을 수 있는 가능성을 연 판결이라고 생각합니다. 따라서 콘도운영회사가 콘도를 부실하게 운영하는 경우 각 객실소유자들은 시설물이용계약을 해지하여 객실을 회복하고 콘도운영회사를 교체할 수 있는 가능성을 모색할 수 있는 판결이라고 할 것입니다.

  상담 전화 : 010 3146 9735,  채희상 변호사, 법률사무소 진실